抄底！同是“4”字头，广钢北区“旧盘”VS南区“新盘”哪里更值？
年底最后冲业绩的半个月！
楼市也迎来了继年中、中秋、国庆、“双11”、“双12”之后，最后的一波年终的行情了是不是？
并且似乎到了年底，广州新盘推出的速度不但没有减慢，反而在加速。
目前除了有看淡市场的，也有越来越多人在问，现在是可以出手的时机吗？还有更有“野心”的在问，现在能“抄底”了吗？
目前，荔湾原芳村的广钢新城是城中唯一一个有近十盘同台竞技的板块。
△广钢楼盘分布图
这里，上周末才迎来全新项目开盘，这周末就又将有新的楼盘开放。越到年底越火热的节奏。
最近，地产派小编还发现一个现象，广钢最先开发的北区指标盘和南区新推出的楼盘都是“4”字头的单位了！
这会是一个相对“抵”买的价格吗？
北区指标盘：
中海花湾壹号
9月：在售C区 均价5万元/㎡
12月：在售C区 均价约4.8万元/㎡
楼盘2015年8月首次开卖，是广钢第一个推出的项目。
当时，楼盘以2.8万-3.0万的单价开盘，很多专家把4万/㎡当做是一个未来的指标价格。
不曾想到的是，经过2016年楼市一轮大涨，这个未来价格很快就到来。
并且到了今年初，首先卖地、开发的北区楼盘价格已经越上“5”字头。
目前，楼盘在售的为C区 73㎡两房、85-121㎡三房以及127-136㎡四房，
从近期售楼部的促销单位看，楼盘C3、C6、C8栋靠近马路的中低层单位，售价从4.5万元/㎡起。
也就是说目前楼盘的特价单位，价格已经回到16年底、17年初的水平。
以目前比较受欢迎的96㎡三房为例，目前在售“4”字头的单位总价要比“十一”前低约40万元。并且销售人员计算价格的时候都是以实际销格为准，比网签价优化之前，首付压力要降低不少。
南区指标盘：
保利碧桂园·公园大道/保利东郡
12月9日，保利碧桂园·公园大道开盘，楼盘推出85-141㎡二至四房，均价4.6万元/㎡。
在众多楼盘激战正酣的广钢，楼盘从开放到正式开卖中间只间隔了一周时间。
虽然项目的临时售楼部从今年9月份就已经开始蓄客了，但这种开盘速度在目前来说还是很快的。
楼盘为2017年初开发商以楼面地价21505元/㎡拿下的广钢218地块。
当时地块的出让，还一度成为“网红”，正是因为地价比周边的项目要低出不少，并且地块后来被证实实为6家开发商共同开发（绿城、保利、碧桂园、华润、越秀、中海）。
地块紧邻2016年11月保利拿下的219、206、224地块，彼时保利以总价约104亿将这三宗地收入囊中，楼面价最低的接近3.5万元/㎡，最高则超过4.2万元/㎡。
接下来会说到的就是地价接近3.5万元/㎡的广钢206地块，楼盘同样位于南区靠近广钢总部地块。
这楼盘现在也已经“出道”了，项目名叫——保利东郡。
楼盘的产品包括平层和复式，平层户型为70-110㎡二至三房。
复式的产品为97-103㎡。
本周末楼盘样板房将对外开放， 目前楼盘的“吹风价”为4.5万-5.2万元/㎡，即平层洋房也为“4”字头，而复式单位均价则会去到“5”字头。
现在要入手吗？
要考虑的还有这些
从地价看，目前广钢新城新推出的楼盘，无论是地价2万出头的项目还是地价3万多一方的项目，平层单位均定价“4”字头。
剩下已经拿地还没有推出的项目就是地价也是“4”字头的楼盘了。
目前看来，在很多中介口中，隔壁地价都X万了，你想想以后楼盘要卖X万这个理论，是不存在的。
隔壁地价4万，现在楼盘也卖4万。并不会因为傍着标杆地块，就身价倍增，高地价就必然带来高楼价是不成立的。但同时，从地价成本看，目前楼盘的售价也处于一个平稳的状态。
若是自住的刚需买家，现在入手，起码是不会亏的吧。
正因为广钢新城的正中，规划了保留工业遗址的中央公园的缘故，目前广钢的南区和北区是泾渭分明的。
△规划中的中央公园
北区卖地早于南区，目前北区的住宅地块也接近开发完毕。
而南区则除了有地块已经出让、但产品尚未推出的项目，还有部分待出让的居住地块。
如果价格相同，产品差异不大的情况下，当然是更趋向于选北区了。
在北区，看到的比较成熟一面是这样的：
而在南区，看到的大多还是工地风格的画面：
再从现有的配套看，同样是学校、地铁各方面都做了规划。北区靠近的西塱和鹤洞地铁站目前都已经建成运营中。
但南区的东沙站、广钢新站以及鹤洞东站则还在建设中。
△鹤洞东站工地
在北区的规划小学中，有华发中央公园的配套小学已经落实。虽然具体的招生地段还有待明年5月份正式公布，但已经确定有一所名校进驻。
而在南区规划的配套小学中，目前均还未有学校的具体信息公布。
景观方面，目前北区几个有“4”字头单位的楼盘中海花湾壹号和博雅1898等，均不在广钢公园的第一排。
南区的新盘，保利公园大道在公园的南面，保利东郡也不在公园的第一排。
不过，在公园未建成之前，目前则还都是工业遗址的景观。
总的来看，买房一味“喜新厌旧”并不可取，价位相同的情况下，成熟区域的旧盘更可靠。
采写 by 大熊
编辑 by 小谷
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